党的二十届三中全会提出，“坚持人民城市人民建，人民城市为人民”“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。
住宅小区是城市管理的基础单元，承载着一座城市的民生温度。近年来，为破解老旧小区“无人管、设施旧、空置高”等难题，晋江市青阳街道围绕“党建引领、民意导向”的服务理念，以阳光社区东环南片小区改造建设为试点，首创区域改造“自主更新”新模式，探索实施“微利可持续”的市场化老旧小区改造方式，进一步提升群众的获得感、幸福感、安全感，为盘活存量用地、创新城市更新提供经验借鉴。
民生为大
推动“三无”变“三有”
就在两年前，地处晋江城市核心区的阳光社区东环南片小区，还陷于“高地价”与“低房价”的尴尬局面：一套120多平方米的房子只值不到30万元，周边商业繁华，小区入市交易却十分困难。
“楼道扶手腐烂、照明损坏，管道经常堵塞，消防设施设备缺失……”谈起东环南片小区，在这里住了十几年的业主林小娥，也曾对居住环境感到十分困扰，“小区没有电梯，每天上下楼都要爬楼梯，对我这个60多岁的老人来说，买个菜都很难提回家。”
让林小娥全家人更难受的是，这套房子无产权、无配套、无学区，不能正常买卖。自住不舒服，卖又卖不掉，这样的房屋犹如鸡肋一般，卡在林小娥全家人身上，同样也成为该小区284户业主的“心病”。
老旧小区改造势在必行，但传统的“四必改”已经支撑不了东环南片小区业主的居住需求，怎么办？
“民生为大。经过多轮调研论证，青阳街道从小区实际出发，坚持强化‘谁受益、谁出资’的改造理念，由政府引导，出台政策支持，推动‘自主更新’，形成‘政府主导土地征收、市场开发建设、原业主出资回购’的创新模式。”青阳街道党工委书记陈荣松介绍，项目立足群众切实需求，引入晋江市实验小学、华侨中学等优质教育资源，配套建设停车位，进一步完善公共基础配套，解决老旧小区的“三无问题”，让小区实现“有便利设施、有明晰产权、有优质教育”的“三有”蝶变。
“一开始，很多人都不支持，因为项目实行按不低于成本价收取补差款的安置方法，也就是说，我们不仅拿不到赔偿款，还要自掏腰包。”林小娥说，家里120多平方米的房子，需要补40多万元，“但是工作人员反复为我们讲解政策，账一算，发现原本20多万元都卖不掉的房子，经过改造后，价值可超80万元，这既是盘活更是投资。”
推动“三无”变“三有”，青阳街道改变了历年来政府主导单一投入、发放补偿款的老旧小区改造做法，将群众的主动性调动起来，引导业主从“要我改”到“我要改”转变，由业主筹资改造，从而减轻政府财政压力。
自主更新
从“要我改”到“我要改”
“业主意愿”和“资金筹措”，是横亘在东环南片小区改造建设中的两大难题。
自时代广场开业后，业主陈铭坚30平方米左右的店面，一个月能带来超4000元的租金收益。小区一旦“大改”，三年的改造周期，陈铭坚损失的是近15万元的稳定收益。
“要牺牲现成的租金收益，家里并不支持，我也不太乐意。”不过，陈铭坚转念一想，个人的发展一定要跟上城市发展的步伐，“老破小”的经营现状如果不借势而变，久而久之，人流式微，租住的商家也会随之而走，囿于眼前的利益，失去的将是长远的发展。想通之后，陈铭坚做起了家人的工作。
凝聚共识，是东环南片小区改造的第一步。为此，青阳街道探索推行“模拟征收”。
“‘模拟征收’的核心是政府引导，出台政策支持，通过共商共议实现思想统一。”陈荣松介绍，政府作为主推者，主要是在创新方式的过程中，把群众的主动性调动起来。
历时一个月，在“模拟征收”的推动下，东环南片小区改造签约率达94.94%，青阳街道正式启动征收程序。坚持自求平衡，青阳街道对项目成本进行精准测算，科学量化补差价格，以成本逆推和更新前后房产的升值空间为依据，明确住房补差价4600元/㎡、店面补差价2900元/㎡、住房货币补偿4200元/㎡、店面扩购价18000元/㎡，寻求最佳平衡点，通过各方利益互补，积极推动项目“拆得下”“建得起”，跑出了项目征收建设的“加速度”。
“模拟征收”的“加速度”离不开扎实的前期工作，更离不开业主全程参与的公开透明模式。
“在做细做实征收前期工作的基础上，我们梳理出重点难点痛点堵点，将征收补偿、建设成本、选房分房的测算架构思考，与店铺分类及如何确保全部实现产权安置等问题，一并前置考虑在征收补偿方案中。”陈荣松介绍，整个过程中，街道不仅让业主“议方案”“选方案”“定方案”，更实行按不低于成本价收取补差款的安置方法，业主在征收时缴交40%、分房时缴交60%，并协调出台返还大部分出让金的财政扶持政策，让项目建设更加扎实稳健。
多方平衡
创新“降大户”“保小户”做法
自2023年6月20日启动征收工作以来，东环南片小区已经完成房屋征收、规划设计、项目报批等工作，进入土地出让阶段。项目改造后，建筑面积从5.9万平方米提升到7.4万平方米。容积率没升反降，如何实现？
青阳街道创新“降大户”“保小户”做法，将集体的店面与二楼住宅进行大面积压缩，二楼只有50%的补偿安置，个人则需降20平方米左右进行安置。
“东环南片小区中的集体资产，一年可以带来近300万元的创收。但为了推动项目执行，居委会通过‘四议两公开’的方式做了大量工作，社区股东们最终同意降低安置比例，让方案设计优先满足居民店铺的需求。”青阳街道阳光社区党委书记、居委会主任庄丘霖介绍，阳光社区居委会作为项目更新的最早发起者，注重社会整体利益和公共福祉的提升，坚持“集体让利个人”原则，全力支持降量缩面的“微减容式”改造模式，确保改造工作能够真正惠及广大民众、助推城市功能品质提升。
“东环南片小区项目原拆原建的做法，在于重视城市更新过程中的权益重构组合，积极探索从‘增量扩张’到‘存量更新’的转型。”陈荣松介绍，该项目在满足安置需求的基础上，尽可能优化土地、空间利用。除了“微减容式”模式，在项目推动过程中，青阳街道还探索出公共资源均衡重构的规划设计模式，同时通过土地收储后出让盘活，重置了土地使用权，让老旧小区实现了从“有没有”到“好不好”的品质提升。
青阳街道作为中心市区，多年来的城镇化建设，让其逐步出现各种“城市病”问题。“老旧小区改造需要分类施策、因地制宜。”陈荣松表示，这些年来，青阳街道先后通过基础设施“四必改”、老旧小区“改管运一体化”、“公众出资、自主更新”三步走，力争全面盘活老旧小区存量资源，让一个又一个老旧小区焕发新的生机与活力，全力打造温馨、和谐、宜居的幸福家园。
（记者 蔡斯洵 曾舟萍）